Série · Chronique juridique

Quand la locatrice tente de se prévaloir d’un droit réservé au locataire

Une décision du Tribunal administratif du logement vient rappeler une règle importante en matière de bail résidentiel : une RPA ne peut tirer un avantage financier d’une résiliation qu’elle a elle-même imposée.

Une hospitalisation suivie d’un départ imposé

Dans cette affaire, une résidente d’une RPA est hospitalisée le 18 août 2022 à la suite d’une crise d’anxiété. Le même jour, la directrice de la résidence communique avec son fils afin qu’il conduise sa mère à l’hôpital et lui indique de ne pas la ramener à la résidence.

Selon la directrice, l’état de santé de la résidente nécessitait désormais des soins continus et celle-ci ne pouvait plus réintégrer son appartement. La famille doit donc rapidement lui trouver un nouveau milieu de vie.

Deux mois de loyer réclamés par la résidence

À la demande d’une représentante de la résidence, un avis de résiliation fondé sur l’article 1974 du Code civil du Québec est ensuite signé. La RPA réclame alors l’équivalent de deux mois de loyer.

Le Tribunal rejette clairement cette façon de procéder. Il conclut que c’est la locatrice elle-même qui a mis fin unilatéralement et sans droit au bail le 18 août 2022. Dès cette date, aucun loyer n’était donc dû.

Le droit prévu à l’article 1974 C.c.Q. appartient au locataire. Une locatrice ne peut imposer la fin du bail et réclamer ensuite les loyers correspondant au délai de préavis.

Le maintien dans les lieux : la pierre angulaire du droit locatif

Le Tribunal rappelle que l’article 1974 C.c.Q. permet, dans certaines circonstances, au locataire de résilier son bail, moyennant le préavis prévu par la loi. Ce droit ne peut pas être détourné au bénéfice de la locatrice.

La décision réaffirme également un principe fondamental : le droit du locataire au maintien dans les lieux, consacré par l’article 1936 C.c.Q., constitue « la pierre angulaire du droit locatif au Québec ». Une RPA ne peut écarter ce droit par son règlement interne, même lorsqu’elle estime que l’état de santé d’un résident nécessite davantage de soins. Le Code civil du Québec prévaut sur tout règlement interne.

Un remboursement de 3 917 $

Cette décision rappelle un principe essentiel : une RPA ne peut provoquer elle-même la résiliation d’un bail et faire ensuite supporter au résident les conséquences financières de cette décision.

La locatrice a donc été condamnée à rembourser 3 917 $ à la résidente, soit les loyers perçus sans droit après le 18 août 2022, auxquels s’ajoutent les intérêts, l’indemnité additionnelle et les frais de justice.

Une autre collaboration fructueuse

Dès la réception de sa décision, c’est avec une grande satisfaction que la résidente a fait part de cette victoire à la conseillère du CAAP Montérégie qui l’avait accompagnée et conseillée pour une grande partie de ses démarches.

Une autre collaboration fructueuse qui contribue encore à la sauvegarde des droits des résidentes et résidents de RPA.

Référence : Vadnais c. Immeubles Georges Landry inc., 2025 QCTAL 3.